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域外之声|八成人口居住组屋:这个国家是如何让人们实现“居者有其屋”梦想的

2019/10/19 23:31:56

域外之声|八成人口居住组屋:这个国家是如何让人们实现“居者有其屋”梦想的

有“花园城市”之称的新加坡,通过数十年的努力,建立起组屋制度,让大多数国民们实现了“居者有其屋”的梦想。2015年新加坡统计局数据显示,新加坡居民住房自有率达到了90.8%。截至2015年底,新加坡约有80%的人口居住在政府提供的组屋中。


政府组屋,是指由政府投资建设并实行有偿提供、价格由政府统一规定、一般以低于市场价出售或出租给中低收入者的公屋,年限99年。相比私人住房市场,公共住房的市场份额占比很高,是新加坡最主要的住宅类型。公共住房类型主要分为HDB组屋(建屋发展局组屋)、珍宝型组屋、执行跃层复式组屋、执行共管公寓、执行公寓、中等入息组屋、乐龄公寓、私人发展商设计、兴建和销售计划等。

 


新加坡采取了政府分配与市场出售相结合的形式,中低收入阶层的住房由政府提供,高收入阶层的住房由市场供给。组屋制度有一套严密流程,规划有序,分配相对公平,它的成功,得益于国家对住房市场强有力的政策干预和规范引导。

 

 


立法环节:立法明确,法制健全


1964年,新加坡政府推出了“居者有其屋”计划,希望人们能通过购买公共住房的方式获得长期资产。与之配套的法律法规,几乎涵盖到组屋建设的各个阶段。


在宏观层面上,20世纪60年代,新加坡颁布实施《新加坡建屋与发展令》,明确了政府发展住房的目标、方针和政策。同时,颁布《建屋发展局法》《特别物产法》等条例确保组屋制度得以顺利实施。


新加坡组屋的建设用地一部分来自国家直接转让,另一部分从私人部门强制征收。在《土地征用法》的授权下,建屋发展局拥有强制征地权利,所以新加坡公共住房建设能以远低于私人开发商购地价获得土地,任何人不得随意抬价,价格不受市场影响。而且,所有征地成本均由政府承担,组屋一般都有99年地契。


组屋的建设和购买需要资金,资金从哪里来?新加坡通过颁布《中央公积金法》建立起中央公积金制度,同时成立中央公积金局。每一个有工作的居民在缴纳组屋首付之后,分期付款的资金就来自公积金账户。市民公积金缴费率是月薪的20%,单位缴纳17%,月缴费的工资上限是6000新元。这部法规不仅保护了公积金会员的合法权益,规范管理和使用公积金储蓄的行为,而且为政府积累了大量住房建设资金,所以能在较短时间内解决居民的住房问题。

 


规划环节:避开大道,直取两厢


新加坡的土地资源极为有限,为居民提供大量住宅的空间从哪里来?其实,每一个组屋区开发地点都是“精挑细选”过的,政府需要提前做好多项工作,比如详细分析历年住宅建设的数量和销售情况,核实申请家庭的数量和户型、地点要求,考察不同地区的基础设施和社会服务设施、就业机会,预测后5年的需求量,最后选择最佳开发地点。


新加坡人多地少,建屋发展局强调整体规划,采用“避开大道,直取两厢”的理念,选择城市边缘地带,避开住房密集的中心城区。这样有利于居民疏散,而且拆迁量少、地价便宜。只有在市区人口减少到一定程度、新区住房充足的情况下,才会考虑进行集中的旧城改造。


组屋规划还鼓励让各类人群混合居住,从而提高社会稳定性。

 


设计环节:高容积率,类型多样


新加坡政府非常重视土地的利用效率,所以组屋区一般采用“高层高密度”的方式,以高层住宅为主,大多数是十几层的板式住宅,少数是20多层。


组屋区规划有传统的“新镇、邻区、邻里”三级结构,和新型的“新镇、街坊”两级结构。 不同规模的居住区还配套了不同规模的福利设施。在规划之初,考虑到要让居民就近就业,新镇内预留10至20%的土地用于工业配套设施,主要是无污染的小规模劳动密集型工业,如制衣、纺织和电子配件制造厂。不论住在哪里,居民都不会感到生活不便,因为每个市镇都是交通便利、配套设施完备、环境优美的综合体。虽然房价也会因距市中心的远近有高有低,但就生活便利性而言几乎是一样的。


组屋住房类型多样,可以满足各种经济收入和各种年龄人群的需求。比如,有90和100平方米的四居室、五居室,也有35至45平方米的小型公寓。政府还会根据不同时期居民的需求变化,调整新建组屋类型的占比。

 


建造环节:政府自造与委托开发商相结合


组屋的建造有两种方式:政府自行组织建造或者委托开发商建造。如果采用后者,政府会给建造保障房的开放商一定的优惠政策进行鼓励,比如在其它地块的非保障房开发中进行容积率奖励,或者允许私人开发商参与重大项目承建等。


1995年,政府首次用过公开招标的方式向私人开发商出售土地,开发设计与私人公寓相媲美的共管公寓,公共住房被注入多样化的元素。2005年,政府继续推出由私人开发商“设计、兴建与销售”计划,称为“私人组屋”。私人组屋和共管公寓是由私人开发商设计、建设,并以市场价格销售的公共组屋项目,主要提供那些超过高收入上限而无法直接购买公共组屋的中产阶级家庭,这些家庭在购买私人开发的住房时,同样会获得政府提供的住房补贴。

 


融资环节:制度保障,专项支持


在中央公积金制度的保障下,新加坡组屋建设拥有稳定、可持续的融资渠道。


作为自负盈亏的独立系统,中央公积金局负责资金汇集、结算、储存和使用,按照规定,国家财政无权动用公积金存款,但却负有担保偿还公积金存款的义务。除了保证公积金成员的正常支出(一般占5至10%)外,中央公积金局会将其余资金用于购买政府债券,通过国家债务方式转由国家控制,国家再向建屋发展局提供建房贷款。公积金结余资金可用于保障房建设。

 


公积金的统筹账户还能对保障房建设进行专项支持。新加坡公积金账户分为普通账户、特殊账户、医疗账户和退休账户。中央公积金主体是新加坡政府投资管理公司管理的资金和公积金成员自主投资的资金,其中前者全部用于购买政府债券,每年向成员提供不低于2.5%的收益。公积金成员可以使用普通账户中的存款购置组屋、政府批准的保险和投资项目,进行信托股票投资、支付子女教育费用。


针对少数低收入购房者,还会提供额外或特别中央公积金补贴。建屋发展局还向组屋购买者提供2次优惠贷款的机会,利率很低,仅仅在公积金普通账户的利率基础上上浮0.1%。

 


分配环节:完善个人信用,建立激励机制


组屋制度是新加坡居民的一项福利政策,背后却有一套严格的审查和分配制度,从而避免“寻租”和“搭便车”行为。


在新加坡,想要购买新组屋的申请人必须是年满21岁的新加坡公民。申请人在本地或海外不得有其它房产,且在过去30个月内没有处置过任何房产。此外,还要查看申请人的家庭构成状况和收入上限。永久居民和拥有私房者只能购买二手组屋。新购的组屋住满5年后,可以在市场上出售或者转租。一个家庭只能拥有一套组屋,如果要再购买新房子,旧组屋必须退出来,防止有人投机占有。


贷款资格要求同样严格。只有新加坡公民、低收入者和无额外物业者才可以取得贷款资格。最高贷款金额根据收入、年龄和财务状况决定,还受到打算购买房屋贷款比的限制。65岁以下的申请者最长还款期是25年,每月还款额占收入的30%。对于新组屋,贷款上限是购买价格的90%,对于转售组屋,上限是转售价格或者市场估值的90%。


新加坡还制定了个人信用机制,防止投机行为,将公共租赁住房申请人按照经济能力划分成不同等级,租金标准和补贴标准按照经济实力由弱到强实行梯度递减。通过这样的机制,一些经济状况改善的市民,就会因为获益少而自觉退出组屋体系。


此外,在多次探索之后,组屋现行“先售后建”的预购制度来减少组屋的空置率。申请人可以进行网上申请,进行抽签。如果组屋预定量达到70%以上,政府就通过招投标确定建筑承包商进行建设。组屋完工后,抽签通过的市民就可以直接领取钥匙入住了。